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米国公民的活动房里的米国梦
14-12-20

在美国的公民拥有自己的房子仍然是美国梦的一部分,哪怕是活动房
人口逆流
最新一次全国普查显示,美国的人口迁移趋势正在发生逆转。此前,美国人热衷于从中心城区迁往郊区,其历史可以一直追溯到二战结束后,并且几十年间持续不断。但是,随着近几年来美国经济逐步释放复苏信号,大城市首先孕育出更多工作机会,越来越多美国人选择回归城市生活。
一开始,这股逆流并没有引起普通美国人注意。直到有一天,他们发现,不知从何时起,以往郊区常见的活动房社区,在大城市也随处可见。大批城市新移民居住其中。这些初来乍到者虽然满怀对新生活的憧憬,但大多无力购置属于自己的房产。
起先总有些势利之人,对这些简易房屋相当不屑,指责它们占据了宝贵的城市空间,甚至罪无可赦地破坏了都市风景线。毕竟在大多数人印象中,活动房是粗糙、简陋、缺乏审美价值的,充其量只是一个聚乙烯材料制成的、带门窗的大盒子,破败的郊区才是它们该呆的地方。
虚荣者们还没有意识到,这些流水线上下来的大盒子,也许正是美国人苦寻已久的住房危机解决方案。
聚乙烯盒子演化史
活动房最早起源于美国,其雏形可以追溯到早期的拖车——一种带车轮的可移动小单元,经常用于公路旅行或野营。
在移动拖车基础上,生产商开发出了可以在平地上组装的移动式房屋,最初主要销售给那些需要四处迁徙的人群。从20世纪50年代开始,这种房屋被广泛接受,成为美国最常见的廉价房,购买对象也扩大到了所有中低收入者。他们通常会在一个地方长期居住,甚至会用石质地基永久性固定房屋。1956年之后,为了方便推广,“活动房”(mobile home)作为新术语被引入。
传统活动房以矩形单元(unit)为单位,大多由喷漆铝板制成,一套活动房可由多个单元拼接而成。单元的各个部件通常由不同工厂生产,最后运到地基上进行组装。之前,美国单元活动房的标准宽度是8英尺或不到,1956年之后,生产商开始推出10英尺(约3米)宽度单元。
同一时期,活动房开始在欧洲盛行,进而在60年代发展到加拿大和亚洲,包括日本和中国,最早主要用于临时性住房,之后广泛用于临时性办公、大型野外施工、民用安置、商业、展览、旅游区休闲度假、救灾以及军事用房等等。
1976年,美国联邦建筑规范(HUBBuilding Codes)开始生效,规定了活动房单元的设计和建筑标准。1980年,国会正式将活动房专属名称改为“预制房”(manufactured home)。此后,活动房质量标准大有提高。随着概念的清晰化,其产品定位也进一步明确为:标准化设计、工厂化生产、模块化组合、可拆卸移动、可重复使用、易库存重组的集成房屋。
金融危机后的几年,美国房地产行业历经崩溃和沉寂,现在又渐有起色。预制房产业也再次遭遇发展契机。
平价的美国梦
近几年来,房屋价格持续上涨,而中低阶层收入水平却不见改善,如此一来,拥有属于自己的房产成为许多美国人遥不可及的梦想。美国联邦人口调查局(Census Bureau)数据显示,2013年第4季度,全美住房拥有率继续降至65%,2009年时这一比例是69%。
很多无力购置自有房产的家庭转而投入租房市场,但结果不过是将租金价格推高到前所未有的水平。很多时候,高昂的租金换来的也不过是逼仄陈旧的临时居所。
很快,预制房制造商和推广者从中发现了广告诉求点。他们指出,与普通住房相比,预制活动房能够同时满足居住者对生活质量和成本效益的要求。“我们的新式活动房,居住条件甩开普通公寓一光年,”平价住房联盟(Affordable Housing Aliance)CEO唐娜·M.布雷兹(Donna M. Blaze)说。平价住房联盟是一家公益机构,专门帮助飓风桑迪的受害者购买廉价预制房居所。
美国人口调查局的数据显示,2013年,预制房成交均价为6.4万美元/单元,而普通独栋家庭住宅的销售均价为32.4万美元。普通家庭住宅售价已经包含了土地价格,而预制房购买者通常还需要与土地所有者签订租地合约,另外支付租金。但整体而言,预制房的成本仍然远低于普通住房:在全美范围内,按照2013年第4季度物价计算,预制房每平方英尺平均成本约为43美元(包含租地成本),普通建筑房屋为每平方英尺93美元。
“很多工薪家庭因为购买力有限,完全被排除在楼市之外。但对任何人而言,拥有自己的房子都是美国梦不可分割的一部分。”NextStep公司董事长兼CEO史黛茜·爱普森(Stacey Epperson)说。NextStep致力于在制造商和平价住房公益组织之间充当中介。
美国预制房屋协会(ManufacturedHousing Institute)统计显示,全美约有1800万人以预制房为居所。在所有不享受住房补贴政策优惠的交易中,预制房市场份额最大。鉴于联邦政府不断削减补贴预算,花在住房补贴上的公共开支持续收缩,预制房的市场前景不可小觑。
从收容所到精致住宅
至今,很多人对预制房的印象还停留在活动房年代。简陋、廉价、社会边缘人群的收容所,是预制房屋的固定标签。
随着人们消费观念的改变,以及城市居民对活动房需求的扩大,制造商也在不断调整产品定位,逐渐在原来的基础上,增加了美观、环保、节能和安全等新标准。一些知名设计公司出品的预制房,足以让任何公寓蜗居者垂涎。
针对日本城市狭小、紧凑的空间特征,以简约著称的时尚品牌无印良品(Muji)推出了“垂直屋”(Vertical House)多层预制房系列,深受评论家和粉丝追捧,每套售价约18万美元。知名设计公司ARKit紧随其后,在澳大利亚墨尔本推出了艾森登住宅系列(Essendon Residence)。艾森登每套面积110平方米,配备全套节能家电和罕见的木质天窗,市场价30.7万美元。芝加哥一家建筑公司推出过一栋名为C3的概念性现代预制房,从设计到完成内部装修和外部景观,一共只花了15天时间,市场价40万美元。
即便抛开这些时髦精致的大牌作品,预制房流水线上的低端产品也已经一改往日面貌。现代、节能、极简主义正在成为新标签。
美国新汉普郡居民旺妮塔和凯文·奥德薇夫妇(Wanita& Kevin Ordway)也曾被普通楼市拒之门外。凯文是木匠,而旺妮塔已经退休,二人积蓄有限。原本两人打算租一套公寓,去年偶然得到机会购置了一套预制活动房以及周边2英亩(约8094平方米)土地,共花费87500美元。这套100多平方米的房子由3个卧室、2位卫生间、1个带壁炉的起居室、1个附带角桌和大理石中央岛台的厨房组成,对奥德薇夫妇来说,相当宽敞。入住前房屋已经预装水电系统,厨房和卫生间还自带色调活泼的常春藤壁纸。
旧式活动房因为用料单薄,内部冬冷夏热,多年累积下来,空调费用甚至超过一套新预制房的价钱。付款之前,为了了解房子的冬季用电量,奥德薇夫妇委托电力公司对整套房屋做一次电力审计,结果发现,因为过于省电,这套房子甚至达不到电力公司的审计门槛。
 “活动房真是个美妙的选择。”旺妮塔说,“只要你不计较人们对活动房的刻板印象,会发现它们跟普通建筑一样结构坚固、功能齐全,一点都不敷衍,而且更节能,更环保。”
“这些预制房连时速55英里的公路运输都能抗住,普通建筑可不行。”某预制房业主联合会主席保罗·布拉德利(Paul Bradley)说,“在联邦建筑标准之下,预制房整体性能优于普通住宅,这是毫无疑问的。”
行业短板
美国预制住房研究所 (ManufacturedHousing Institute)数据显示,2011年,全美预制房需求一改颓势,开始缓慢上升,2013年达到60000套。但是,这个数字与20年前相比不过九牛一毛。整个1980和1990年代,美国每年的预制房出货量都能轻易超过20万套。
之所以需求剧减,是因为在次贷危机之前,美国预制房市场就已经发生过一次小规模的预演——上世纪末至本世纪初,银行和其他贷款机构普遍降低借贷门槛,放松对申请者的材料审核,甚至时不时篡改贷款申请,结果造成大量借款人违约,很多出借方因此破产。可惜的是,美国人并未因此有所警醒。
“与普通住宅一样,预制房市场最大的问题也是如何处理贷款。”平价住房推广者道格·莱恩(Doug Ryan)说,“有些机构贷个款简直跟买二手车一样简单。”
另一方面,对购房者来说,贷款时又缺少选择余地,因为多数制造商都有关系紧密的合作贷款机构。与此同时,市面上可供选择的融资产品种类也不多。根据美国法律,预制房像汽车一样,性质更接近动产,而非房产,因为很多预制房所有者并没有同时买下相对应的土地所有权。2013年,78%的预制房社区住房被联邦人口调查局归类为私人动产。
这意味着,预制房业主无权享受普通住房贷款利率,只能申请成本更高、期限更短、风险更大的动产担保贷款(Chattel Loan),后者利率比前者普遍高出50-500个基点,有时甚至高出一倍。新汉普郡的奥德薇夫妇申请到的贷款利率是8.875%,远远高出一般30年固定住房抵押贷款利率水平。
除了贷款和利率,土地所有权也是预制房的另一大风险根源。联邦建筑规范规定,预制房必须固定在永久性基座上,一旦组装完毕就很难移动。但是,一些土地所有者经常不顾屋主意愿,擅自出售土地,很多预制房业主因此陷入留不得、走不了的尴尬境地,有些屋主还因此失去投入在土地中的期权。所以平价房推广组织强烈建议预制房业主连同土地一起购买。
值得肯定的是,针对现存问题,业主和相关机构正在努力推动改革。很多社区积极成立股份制合作社,帮助那些预算紧张的业主以联合名义购买土地所有权;或是干脆买下社区内整片土地,再回租给业主。一些平价房推广组织积极运作,希望预制房交易过程能够更加透明、贷款种类更加多样。比如福特基金会(Ford Foundation),该机构正在努力游说国会,希望能从法律上将预制房归类为私人不动产,同时加强对制造业者的质量监管。
“我真心认为,预制房产业正在发生重大转变。”福特基金会项目负责人丽萨·戴维斯(Lisa Davis)说,“行业参与者比从前更有责任感。无论什么行业,这都是发生质变的第一步。”